Direito de preferência ao locatário: como funciona?

Veja como funciona os direitos e os deveres do inquilino e do proprietário na venda de um imóvel alugado

A venda de um imóvel alugado em contratos de locação é mais comum do que você imagina. E é a Lei do Inquilinato que determina de quem é o direito de preferência caso um imóvel alugado receba uma proposta de compra. Apesar de ser uma surpresa desagradável para quem está locando o imóvel, é uma situação que pode acontecer e o inquilino precisa estar preparado.

Por isso, separamos esse artigo para tirar todas as suas dúvidas sobre quem tem o direito de preferência, segundo os direitos e deveres do inquilino, durante o contrato de aluguel.

Direito de preferência do inquilino

O proprietário que deseja vender o imóvel precisa oferecer o imóvel primeiramente a quem o está alugando. Isso é o que determina a lei sobre direitos e deveres do inquilino e do proprietário, no Art. 27 da Lei do Inquilinato: “No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o LOCATÁRIO tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o LOCADOR dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.”

Ou seja, o inquilino deve ser um dos primeiros a ficar sabendo da intenção de venda do imóvel. Esse aviso normalmente chegará até o endereço do inquilino por meio de uma carta extrajudicial ou um aviso da imobiliária. 

O proprietário fica proibido de oferecer o imóvel para outras pessoas antes que a pessoa que aluga o imóvel no momento responda se tem interesse ou não na compra do imóvel.

O inquilino deve ser notificado da venda

Para o proprietário é normal ter interesse nas duas opções, locação e venda, pois, enquanto o imóvel não é vendido, a locação é recomendada para não deixá-lo em desuso. 

Mas, é importante saber como proceder na hipótese da casa ou do apartamento alugado estar no radar de um contrato de venda. 

No caso do interesse de venda do imóvel que já está locado, o proprietário deve entrar em contato com a imobiliária responsável pelo contrato de locação e manifestar o interesse de venda do imóvel. Assim, será a imobiliária a responsável por repassar ao inquilino a sua proposta, que normalmente ocorre por meio de uma comunicação direta ou uma carta pelo correio.

O que deve constar na notificação de preferência do inquilino

A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

Aceitar ou não a proposta?

Se você é proprietário e fez uma proposta de venda para o seu locatário, fique atento aos prazos! Se o locatário manifestar desinteresse de compra do imóvel no período de 30 dias, o direito de preferência vai prescrever e o locatário terá 90 dias para desocupação do imóvel.

É o que fiz o artigo 8 da Lei do Inquilinato: “Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.”

E, se por acaso, o inquilino aceitar a proposta mas o proprietário desistir do negócio, a responsabilidade pelos prejuízos ocasionados é do proprietário, sejam elas relacionadas a empréstimos, benfeitoria não indenizável por conta da possibilidade da compra ou alguma mudança.

Se esse for o caso, o proprietário terá que provar o motivo de força maior que o fez desistir do negócio, segundo diz o artigo 29 da Lei do Inquilinato: “Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.”

O imóvel está sublocado em sua totalidade

Então, nesse caso, o direito de preferência é do sublocatário e, em seguida, do locatário/inquilino. E, se o imóvel conta com vários sublocatários, todos têm esse direito em comum ou a qualquer um que tenha interesse na proposta.

Porém, digamos que mais de um sublocatário tenha interesse na proposta. Nessa situação, o direito de preferência é do inquilino mais antigo ou do mais idoso, caso a data de locação seja a mesma entre ambos.

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